Năm 2026 được dự báo sẽ đánh dấu bước ngoặt của thị trường căn hộ khi nguồn cung trên cả nước đạt gần 93.000 sản phẩm, trong đó Hà Nội và TP.HCM đóng góp hơn 66.000 căn. Giữa bức tranh bùng nổ nguồn cung ấy, Sun Bắc Ninh nổi lên như tâm điểm của khu vực phía Bắc khi một đại đô thị quy mô lớn đồng loạt ra mắt, không chỉ bổ sung lượng căn hộ đáng kể cho thị trường mà còn mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho bất động sản Bắc Ninh. Sở hữu lợi thế hạ tầng, vị trí chiến lược và nhu cầu ở thực từ đội ngũ chuyên gia đông đảo, Sun Bắc Ninh đang trở thành điểm đến của cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư đón đầu làn sóng phát triển đô thị vệ tinh của Thủ đô.
Năm 2026 được xem là cột mốc đảo chiều của thị trường căn hộ khi nguồn cung mới bùng nổ trên phạm vi toàn quốc, chính thức mở ra một chu kỳ tăng trưởng sau thời gian dài “nén” bởi những rào cản về pháp lý và dòng vốn. Hàng loạt đại đô thị được tái khởi động, tăng tốc thi công và tung sản phẩm ra thị trường, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị vệ tinh giàu tiềm năng. Dữ liệu nghiên cứu từ Sun Group cho thấy một bức tranh hoàn toàn khác so với giai đoạn trước: nguồn cung đang dần thuộc về các “siêu dự án”, được dẫn dắt bởi những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và khả năng phát triển đô thị bài bản, thay vì phân mảnh như trước đây.
Tổng nguồn cung năm 2026 dự kiến đạt gần 93.000 căn hộ đến từ 56 dự án trên cả nước, trong đó TP.HCM tiếp tục giữ vai trò đầu tàu với hơn 51.500 căn, chiếm khoảng 55,5% thị phần. Hà Nội đứng thứ hai với gần 14.760 căn, tương đương 15,9%. Tuy nhiên, tâm điểm bất ngờ của thị trường lại nằm ở Bắc Ninh – địa phương giáp ranh Thủ đô – khi một mình đóng góp khoảng 17.000 căn hộ, chiếm tới 18,7% tổng nguồn cung toàn quốc. Đáng chú ý, toàn bộ số lượng này đều đến từ một đại đô thị duy nhất là Sun Bắc Ninh tại Tiên Du. Điều này cho thấy xu hướng phát triển mới của thị trường: nguồn cung không còn dàn trải mà đang hội tụ vào những khu đô thị quy mô hàng nghìn đến hàng chục nghìn căn, nơi vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa tạo ra chuẩn mực sống mới cho cư dân đô thị trong giai đoạn phát triển tiếp theo.
Trong bảng xếp hạng 10 dự án sở hữu nguồn cung căn hộ lớn nhất năm 2026, Sun Bắc Ninh tạo nên khoảng cách vượt trội khi vươn lên vị trí dẫn đầu với quy mô lên tới 17.000 căn hộ – con số không chỉ lập kỷ lục tại khu vực phía Bắc mà còn cho thấy sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn và chiến lược phát triển đô thị ra các vùng giáp ranh Thủ đô. Phần còn lại của “cuộc đua” chủ yếu gọi tên các dự án tại hai đầu tàu kinh tế là Hà Nội và TP.HCM, nơi quỹ đất lớn đang dần nhường chỗ cho những khu đô thị tích hợp quy mô hàng nghìn căn hộ.
Tại TP.HCM, có tới 7 dự án góp mặt trong Top 10, phản ánh sức nóng bền bỉ của thị trường phía Nam. Nổi bật nhất là hai tổ hợp đô thị quy mô lớn đồng hạng ở vị trí thứ hai gồm Sunshine Bay Retreat (phường Phước Thắng) và dự án tại khu vực Thanh Đa (phường Bình Quới). Đây đều là những khu đô thị được phát triển theo mô hình “all-in-one”, vừa đáp ứng nhu cầu ở, vừa tích hợp hệ sinh thái thương mại – dịch vụ – giải trí. Theo sau là loạt dự án đang làm thay đổi diện mạo các đô thị vệ tinh như Skybridge Gamuda tại Lái Thiêu hay The Landmark Bình Dương tại Bình Hòa – những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ tốc độ đô thị hóa và hạ tầng kết nối vùng. Ngoài ra, nhóm dự án có quy mô trên 3.000 căn như Khải Hoàn Imperial, Noble Crystal Riverside hay Sunshine Sky City tiếp tục cho thấy xu hướng phát triển các tổ hợp nhà ở quy mô lớn đang trở thành “chuẩn mực mới” của thị trường phía Nam.
Trong khi đó, tại Hà Nội, quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm khiến số lượng dự án lọt vào Top 10 không nhiều, nhưng vẫn xuất hiện những cái tên mang tính dẫn dắt. Tiêu biểu là Vinhomes Cao Xà Lá tại phường Khương Đình – dự án được kỳ vọng tái thiết khu vực phía Tây Nam Thủ đô – và Gamuda City Central Residences tại phường Yên Sở, tiếp tục mở rộng đại đô thị xanh đã thành hình nhiều năm qua. Dù số lượng ít hơn TP.HCM, nhưng các dự án tại Hà Nội đều mang tính chiến lược, đóng vai trò nâng cấp chất lượng sống đô thị và thiết lập mặt bằng giá mới cho khu vực.
Bức tranh này cho thấy thị trường căn hộ đang bước sang một giai đoạn hoàn toàn khác: nguồn cung không còn phân tán mà hội tụ vào các đại đô thị quy mô lớn, nơi mỗi dự án không chỉ là nơi ở mà còn trở thành trung tâm sống – làm việc – giải trí của cả một khu vực. Và trong xu hướng đó, Sun Bắc Ninh đang nổi lên như cực tăng trưởng mới của miền Bắc khi một mình dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường.
Song hành cùng làn sóng phát triển các đại đô thị quy mô lớn, bức tranh nguồn cung căn hộ cũng đang tái định hình theo hướng tập trung vào những “ông lớn” sở hữu tiềm lực vượt trội. Tại Hà Nội, phần lớn rổ hàng mới được dự báo sẽ đến từ các dự án do Vinhomes và Masterise Homes kiến tạo – hai thương hiệu đang nắm giữ lợi thế cả về quỹ đất, năng lực triển khai lẫn hệ sinh thái tiện ích đồng bộ. Trong khi đó, thị trường TP.HCM chứng kiến cuộc đua của Masterise Homes, Gamuda Land và Sunshine Homes với loạt tổ hợp cao tầng hàng nghìn sản phẩm, thiết lập chuẩn mực mới cho mô hình đô thị tích hợp.
Xu hướng này không chỉ phản ánh sự dịch chuyển về quy mô phát triển mà còn khẳng định vai trò dẫn dắt của những chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững mạnh và tầm nhìn dài hạn. Khi nguồn cung ngày càng được “chọn lọc” bởi các thương hiệu lớn, người mua nhà sẽ hưởng lợi từ chất lượng xây dựng, tiến độ đảm bảo và hệ tiện ích đẳng cấp. Đây chính là tiền đề để thị trường bước sang một chu kỳ phát triển bền vững hơn – nơi giá trị không còn nằm ở số lượng sản phẩm, mà ở đẳng cấp của những đô thị được kiến tạo bài bản và khác biệt.
